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[ 목차 ]
2025년 5월 현재, 부동산 시장의 불확실성이 여전히 이어지고 있는 가운데 전세계약을 앞둔 분들이라면 반드시 숙지해야 할 핵심 유의사항들이 있습니다. 전세 사기, 깡통전세, 보증금 미회수 문제 등을 예방하기 위해서는 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 오늘은 전세계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 5가지를 중심으로, 실전에서 활용할 수 있는 팁까지 함께 정리해 드립니다.
✅ 체크리스트 1. 등기부등본 확인은 필수! (실소유자·근저당권 여부)
전세계약을 하기 전 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 열람해야 합니다.
이 서류에는 해당 부동산의 실제 소유자와 각종 권리관계가 명시되어 있습니다.
- 근저당권이 설정되어 있지는 않은지 (보증금보다 선순위 권리의 합이 크면 보증금 반환 위험)
- 압류, 가압류, 가처분 등 ‘갑구/을구’ 기재사항도 꼼꼼히 체크
주의 : 집주인이 아닌 대리인이 계약서를 작성할 경우 위임장과 인감증명서를 함께 확인해야 합니다.
등기부등본 인터넷 발급 방법 완벽 정리!
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부동산 취득세 등록세 계산기
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✅ 체크리스트 2. 전세보증금 보호를 위한 확정일자 + 전입신고
전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지는 임차인의 우선변제권을 확보하는 핵심 요소입니다.
- 같은 날 관할 주민센터에서 확정일자 부여 신청
※ 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 우선변제권 없음!
보너스 팁 : 2024년부터는 '전자계약 시스템'에서도 확정일자 자동부여가 가능합니다. (국토부 부동산거래관리시스템 참고)
✅ 체크리스트 3. 보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG·SGI 전세보증)
전세계약을 체결하기 전, 해당 주택이 전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 이는 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 지급해 주는 안전장치입니다.
- ‘깡통전세’ 위험지역은 보험 가입이 거절될 수도 있음
- 집주인의 연체 이력이나 세금 체납 여부도 변수!
참고 : 2025년 현재 수도권 역세권 원룸·다가구 주택은 보증보험 가입 거절 사례가 급증 중입니다.
✅ 체크리스트 4. 임대인(집주인)의 세금 체납 여부 확인
잘 알려지지 않은 팁이지만, 임대인의 세금 체납 여부도 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
국세 체납이 있는 경우, 국세청이 해당 부동산에 압류를 선행적으로 걸 수 있기 때문입니다.
- 요구 시 이를 거부한다면 계약을 재고할 필요가 있습니다
추가 팁 : 집주인이 사업자라면 사업자등록상태도 국세청 홈택스에서 확인 가능!
✅ 체크리스트 5. 계약 전 ‘임대차계약서’ 조항 꼼꼼히 확인
계약서를 작성할 때는 임대차계약서의 주요 조항을 꼼꼼히 확인하고 필요한 문구를 추가하는 것이 필요합니다. 특히 특약사항 란을 잘 활용하면 추후 분쟁 발생 시 유리한 증거가 됩니다.
- "퇴거 시 원상복구 범위는 벽지·바닥 기준으로 한다."
- "전입신고 및 확정일자 지연 시 임차인이 계약을 해지할 수 있다."
중요 : 계약서에 날인·서명은 꼭 자필로! 대리인 서명 시 법적 효력이 제한될 수 있습니다.
📌 마무리하며
전세계약은 수천만 원에서 억 단위의 금액이 오가는 중대한 법적 계약입니다. 2025년 현재는 전세 사기 및 보증금 미반환 사고가 여전히 발생하고 있기 때문에, 오늘 소개한 5가지 체크리스트를 기반으로 꼼꼼하게 준비하고 계약을 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다.
혹시나 처음 계약을 진행하시는 분이라면 공인중개사를 통한 계약서 작성 및 국토부 전자계약시스템 활용도 고려해 보시길 권장드립니다.
이 글이 여러분의 소중한 전세 계약에 도움이 되기를 바랍니다. 🏠